马×辉诉冠豪房地产经纪（深圳）有限公司居间合同纠纷一案
——促成合同成立下委托人请求返还佣金的条件
雷桂森 民二庭法官
一、案情
原告马×辉。
被告冠豪房地产经纪（深圳）有限公司。
第三人陈×明。
第三人陈×芹。
原告诉称，2007年4月14日，原告、第三人通过被告租赁位于深圳市罗湖区红桂路风格名苑116号商铺，原告于当日支付人民币1万元的诚意金。之后，被告要求原告在与第三人签署租赁所提供的统一租赁合同时，租金按人民币2万元填写，原告当即拒绝被告，但被告却向第三人承诺：原告同意签署统一租赁合同时，按每月人民币2万元填写租金并按此登记交纳税费。据此，2007年4月21日，原告通过被告与第三人签署了《房屋租赁合同》，约定租赁期限为2007年6月7日起至2015年6月6日，第三人于2007年4月22日将付涉案房产；每月租金为人民币41600元，原告向第三人支付人民币83200元作为押金，同时支付首期款租金人民币41600元，基于被告提供服务，第三人支付被告人民币20800元作为服务佣金，原告支付被告人民币20800元作为服务佣金；合同还对其他事项作了约定。合同签署后，原告向被告支付9万元人民币。同时，三方准备去租赁所签署统一租赁合同及办理登记时，因被告要求原告按每月人民币2万元的标准填写租赁机关提供的统一租赁合同，同时称要求按每月人民币2万元的标准在租赁机关办理登记事项，被原告拒绝，致使统一的房屋租赁合同未能签署。原告与第三方同意解除原租赁合同，同时要求被告退还原告缴纳的所有款项，被告仅退还了原告人民币79200元，截留原告人民币20800元拒不退还。故原告诉请：1：被告立即退还服务费人民币20800元；2、诉讼费由被告承担。
被告辩称，三方合同已经成立，生效。被告已将业主的钥匙交给原告，对被告而言，被告的合同义务已经履行完毕。本案的主合同为三方合同，原告与第三人私下进行解除，属于单方解除，不具有法律效力。原告在举证期间提交的解除协议，也证明了合同成立并生效，否则无须解除。原告诉称其受到欺骗，被告有虚假陈述，没有证据支持。租赁合同要去租赁所备案，并非三方合同生效的条件。
第三人辩称，其不清楚原告与被告之间是怎样沟通的。当时被告员工告知第三人在租赁所的合同中租金可以写低一些，以减少租赁税。钱是被告收取了，到目前为止，第三人没有收到一分钱。
罗湖区人民法院经审理查明，2007年4月21日，原告马×辉，被告冠豪房地产经纪（深圳）有限公司及第三人陈×明、陈×芹三方共同签署了被告提供的编号为000775的《房屋租赁合同》。合同载明，马×辉为乙方、承租方，陈×明、陈×芹为甲方、出租方，冠豪房地产经纪（深圳）有限公司为经纪方。合同第1条约定，甲乙、双方通过经纪方的介绍出租及承租的物业位于深圳市罗湖区红桂路风格名苑116号铺单位（以下简称该物业）；合同第3条约定该物业的租金为人民币41600元整；合同第11条约定，基于经纪方提供服务，甲方应须支付经纪方人民币20800元整作为服务佣金；乙方应须支付经纪方人民币20800元整作为服务佣金，以上佣金须于签署本合同时由甲乙双方支付给经纪方。合同还约定了物业的租赁期、租金支付时间及计算方法、免租期，以及甲乙双方应承担的其它义务、违约责任等内容。合同签署前后，原告分两次向被告交付了租金押金及服务费等共计人民币10万元。
2007年4月26日，原告与第三人签署了《解除房屋租赁协议书》。该协议书载明，由于冠豪房地产经纪（深圳）有限公司在提供房屋租赁中介服务时，故意提供虚假情况，即冠豪房地产经纪（深圳）有限公司雷先生向出租方承诺："在签署租赁所提供的统一租赁合同时，承租方同意出租方的要求每月按人民币2万元的租金填写"促使三方签署了《房屋租赁合同》。由于承租方并没有对此作出任何承诺，因此在三方准备签署租赁所提供的统一租赁合同时对此发生争议，即承租方要求按人民币41600元填写，出租方要求按人民币2万元填写统一租赁合同，致使三方未能订立租赁所提供的统一租赁合同，故出租方与承租方同意解除《房屋租赁合同》，承租方马×辉交纳的人民币10万元由冠豪公司托收监管，冠豪公司仅退还了人民币79200元，尚欠人民币20800元应当由冠豪公司全额退还给马×辉。
2007年4月30日，被告向原告出具收款收据，载明收到马×辉承租风格名苑116号铺位之服务费人民币20800元。被告不承认向第三人有过不实承诺。
第三人庭审时陈述，如果不是被告的工作人员承诺可以在租赁所以较低的价格，即人民币2万元签署备案租赁合同，那么第三人是不会同意以人民币41600元签署三方合同的，而是会以更高的价格来签署。
庭后，原告向法院补交了其与被告工作人员雷先生通话录音的文字材料，经审查，该文字材料与录音内容相一致，该录音中，雷先生并未确认向第三人有过可以在租赁所的合同中把租金写低一点的承诺。
二、审判
罗湖区人民法院经审理认为，本案为居间合同纠纷。根据已查明的事实，被告已经促成了原告与第三人签订了《房屋租赁合同》，在该合同依法成立有效的情况下，原告与第三人又协议解除该合同，应该不影响被告依据居间事务的完成而获得报酬的权利。在此情况下，原告请求被告返回已收取的居间报酬，必须要要充分的法律依据。根据我国《合同法》规定，只有在居间人有与订立合同有关的故意隐瞒行为或提供虚假情况，且损害了委托人的利益的情况下，委托人才可以不向其支付报酬。基于法律规定与本案事实，应该认为，本案并不存在这样的情形。
首先，被告并没有影响屋租赁合同订立的故意隐瞒行为或提供虚假情况。由于房屋租赁合同到有关部门登记备案并不影响其成立与生效，因此，本案所涉房屋租赁合同在三方签署《房屋租赁合同》时已经成立，并生效。其后，原告与第三人在租赁所就备案合同的租金条款达不成一致意见未能就房屋租赁合同备案成功，并不影响该合同的效力。因此，即使被告对第三人有过关于备案合同中租金可以少写的不实承诺，影响到的也是合同的备案而不是成立和生效。况且，第三人关于被告曾向其承诺，备案合同中租金可以少写的陈述，对其不愿按人民币41600元签署租赁所的统一合同而言，是有利的，换言之，该陈述与第三人是有利害关系的。故，在原告未能提供其它证据的情况下，该证言的真实性并不能确认。
其次，原告的利益并未受到实际损害。原告与第三人签订的房屋租赁合同，体现的是双方的真实意思表示，并不违背各方的内心意愿。第三人在房屋租赁合同备案时关于租金的意思表示也并非其真实意思，而是一种虚伪表示，目的是为了少纳税。因此，且不说第三人的虚伪表示行为的内容是规避法律要求，应予禁止的；单就"合同必须严守"的要求而言，第三人不愿按三方签订的《房屋租赁合同》中的租金条款进行备案的行为也是明显违反原告与第三人已有约定的，原告完全有理由不同意第三人的该行为，要求第三人按照既有租金条款进行备案，或追究第三人的违约责任，以保护自己依据《房屋租赁合同》所享有的合法利益。
综上，在原被告之间的居间合同依法成立有效，且被告促成了原告与第三人签订房屋租赁合同的情况下，被告有权依据居间合同的约定向原告收取服务佣金。原告诉请被告退还该费用的理由，既无事实依据 ，亦与法律规定不符，不能成立，对原告的诉请本院依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定判决如下：
驳回原告马×辉的诉讼请求。
宣判后，原、被告均未上诉。
三、评析
本案为居间合同纠纷，原告在被告促成其与第三人签订房屋租赁合同之后，要求被告返还已经支付的服务佣金，理由是被告有虚假陈述行为导致原告未能与第三人在房屋租赁管理所签订备案合同。我国《合同法》第四百二十六条规定，居间人促成合同成立的，委托人应该按照约定支付报酬。《合同法》第四百二十五条规定，居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。根据上述法律规定，在居间人已完成居间事务，委托人也已支付居间报酬的情况下，委托人要求居间人返还居间报酬必须同时满足下述条件：
一、居间人有故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况的行为。居间人受委托人所托，向委托人报告订立合同的机会，或者订立合同的媒介服务，理应将其所知与订立合同有关的情况如实告知委托人，不得为了促成合同的成立而故意隐瞒重要事实或者提供虚假情况。居间人对委托人负有的这种忠实义务，是其最基本也是最重要的义务。如果居间人在居间过程中违背了该义务就背离了居间合同的本旨。故意隐瞒重要事实或者提供虚假情况的行为必须是与欲促成合同有关的，但只要有其一，就可以视为是对忠实义务的违反。
二、居间人违反忠实义务的行为损害了委托人的利益。这里的委托人的利益是指与所欲促成合同有关的利益，包括合同成立或未成立而遭受的实际损失。若居间人的某些行为虽有违诚信原则但尚未损害委托人的利益，也不应由此影响居间人获取报酬的权利。在媒介居间服务过程中，由于居间人同时为两个委托人服务，居间人可能为了促成合同成立而向一方隐瞒重要情况或提供虚假情况。在此情形下，若两个委托人达成了合同，只有受到隐瞒或接受了虚假情况的委托方有权向居间人要求赔偿损失，另一委托人并不享有这一权利。
本案中，居间人已经促成原告与第三人签订了房屋租赁合同，由于第三人与原告到房屋租赁管理所进行合同备案时，就租金条款未达成一致而后双方又协商解除租赁合同，应该认为，无论是第三人与原告未能就租赁合同备案成功的事实还是双方协商解除租赁合同的行为，均不影响原告与第三人在居间人的撮合下成功地签署了房屋租赁合同这一事实。因此，被告基于促成合同成立的事实收取被告佣金符合法律规定。原告以被告违反忠实义务而要求返还所支付的佣金，既未能证实被告作为居间人对其有违反忠实义务的事实或行为，亦未能证实其由于被告的居间行为遭受了损失，因此，不能成立。本案原告即使证明被告对第三人确有过不实承诺行为，由于该行为是对第三人而为，损害的亦是第三人与合同有关的利益，而并未损害到原告的合同权益，因此原告亦不能向被告主张返还佣金。原告寻求救济的正确途径是：基于原告与第三人签订的房屋租赁合同是具有法律效力的事实，在第三人不同意按该合同上的租金进行备案时，不管其是基于何种原因，原告基于合同的相对性原则完全可以不予理会，且可以追究第三人的违约责任，包括向第三人要求赔偿佣金损失。本案原告不向第三人主张合同权利，而向被告主张返还佣金，从法律上讲是对有关法律规定没有解读清楚，从情理上讲，亦不太符合人之常理。
