甲与乙房屋纠纷一案
代 理 词
审判长、人民陪审员：
深圳律师依据法律规定，接受甲委托，以其代理人身份出席今天的法庭，现就双方争议的问题发表以下意见。
一、 乙并非讼争房屋诉讼的合格主体
深圳律师认为，讼争房屋所在的土地是龙西村委与宝来电子公司合作开发用地，目前没有任何证据证实该房屋及该房屋用地曾经属于乙所有，乙由始至终只是宝来电子公司的一名工作人员。以上事实，有原告提交的（1998）龙法龙民初字第15号判决书、（2000）深中法民终字第1113号判决书予以证实。所以，乙充其量只是代表宝来电子公司与我方当事人签订《协议书》及收取转让款，甚至可能是利用其在宝来电子公司的职务便利，以个人名义出卖将宝来电子公司的资产、中饱私囊，其行为属于违法行为。但是我方当事人作为善意相对人，其合法权益应该收到法律的保护。现我方已支付全部款项、房屋产权也已经办理房地产证书，合同已经履行完毕，对我方产权应该予以保护。但是，乙并非本案的合格主体，没有提起本案的诉权，请合议庭驳回其全部诉讼请求。
二、 我方已支付合同约定的全部款项。
（一）我方向法庭出示的，乙于2000年8月30日之前写给我方的收条总额合计275100元，而乙向法庭出示的《证明书》更证实2000年12月26日之前，甲向乙支付的款项合计356900元。而2002年9月11日至2003年9月23日期间，我方又向乙支付292000元。我方出示的证据证实，甲于2003年9月23日前总共向乙支付别墅转让款、过户费用及利息等合计567100元，已经远远超过合同约定金额。如2000年12月26日前支付的款项以乙向法庭出示的《证明书》为准，数额将更大。我方支付款项的具体项目以我方出示的付款说明为准。
（二）原告认为我方出具的“付款确认书”是2000年之前的，企图利用“证明书”上“2000年12月26日前所有收款凭证作废”的字眼，使该付款确认书作废。我方认为其说法根本站不住脚。
深圳律师认为，“证明书”上面载明的246900元、30000元、80000元与“付款确认书”上面的260000元数额上不一致。既然是原告认为是同一个时间段的，那数额应该是一样的，既然不一样，那就应该不是同一个时段的。因此我方主张的“付款确认书”是2001年至2003年期间的说法更加真实可信，所以付款确认书的金额并没有重复计算，不应予以作废。
另，原告在《起诉状》中称：“被告只向原告支付了14号私房的房款，余款至今未付”，而14号房的房款为15万，即使按照2005年6月13日签订的《深圳市房地产买卖合同》的价格也只是207833元。而即使其自行提交的证据“证明书”载明的金额就已经远远超过207833元，这证实，原告从《起诉状》开始就一直在说谎。
（三）需要说明的是，为什么我方实际支付的金额会超过合同约定金额？那是因为签订合同后，乙多次超出合同范围，提出无理要求，要求增加费用，我方本着息事宁人的原则一再让步，故答应其不合理要求。
总之，原告称我方没有支付合同约定金额的诉讼请求没有任何证据予以支持，意图扰乱视听。而我方提供的证据证实，我方已支付合同约定的全部款项，请法庭予以认定。
三、 讼争房屋已经完成物权变更登记
深圳律师认为，为了处理历史遗留违法私房问题，深圳市第三届人大常委会于2001年10月17日通过了《深圳经济特区处理历史遗留违法私房若干规定》，该《规定》第五条第一款第（六）项规定：非原村民在原农村用地红线内所建违法私房，由规划国土资源部门按建筑面积没平方米处以100元以上150元以下罚款，确认产权。建房者申请办理确认产权手续时，应补签土地使用权出让合同，出让地价按现行地价减免百分之七十五。该《规定》第十条第一款规定：依照本规定可确认产权的违法私房，建房者按本规定补办有关手续，接受处理后，房地产登记机关应当按照《深圳经济特区房地产登记条例》规定的时限确认产权，发放《房地产证书》。于是我方根据该《规定》，为讼争房屋补交地价款人民币28131元，缴纳罚款人民币31257元，并于2005年12月14日办理了《房地产证》。以上事实有我方出示的《房地产证》及《宗地图》予以证实，请合议庭予以认定。
四、 双方于1998年12月21日签订的《协议书》真实有效。
深圳律师认为，不可否认，乙代表宝来电子公司与我方于1998年12月21日签订《协议书》时，该《协议书》缺乏必要的效力。但是深圳经济特区根据本地实际情况，于2001年10月17日通过了《深圳经济特区处理历史遗留违法私房若干规定》，该《规定》规定违法私房只要缴纳了罚款、补交了地价款，就给予违法私房确认产权。我方认为，该《规定》的做法，实际上是一种政府的追认行为。就是说，政府对以前没有进行过土地征用的集体土地，在当事人缴纳罚款、补交地价款、补签土地使用权出让合同后，将土地使用权出让给当事人，并确认其产权，补发《房地产证》。其中，补交地价款、补签土地使用权实际上是深圳市政府的一种灵活的征地行为，正是政府的这种追认行为，使以前不合法的合同具有了合法的依据。所以，从后来的政府追认行为来看，私房买卖合同相当于是一种效力待定合同，即签订合同时，买房者只拥有地上建筑的建筑物所有权而没有建筑物所在地的土地使用权，而后来建筑物所有人的补交地价款、补签土地使用权出让合同、政府确权等行为，使私房买受人即建筑物所有人取得了土地使用权，所以私房买卖合同就具有了合法效力。以上意见请合议庭予以支持。
综上所述，深圳律师认为，原告并非合格主体，我方已支付全部购房款，缴纳了罚款，补交了地价款，政府已对房屋进行确权，颁发了《房地产证》，我方已取得该房屋的所有权，双方签订的协议也真实有效。因此，请合议庭查明真相，驳回原告人的全部诉讼请求！
代理人：深圳律师
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