近日，由于深圳市政府于2016年10月4日颁布了《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的若干措施》，即“深八条”，导致许多已经签订购房合同的购房者无法继续交易，那么，因为限购政策影响导致无法继续交易的，是否构成违约。
对于这个问题，在法学界、律师界均没有统一意见，在法院的判决中，也有不同的判决理由。有的同行认为属于不可抗力，有的认为属于情势变更。以下先让我们来认识一下不可抗力与情势变更。
一、不可抗力
《合同法》第一百一十七条第二款规定，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。
《合同法》第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同……（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；”
《合同法》第一百一十七条第一款规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。”
认同此说法的同行认为，政策改变是交易双方不能预见、不能避免、不能克服的情况，所以应适用不可抗力条款，根据此条款，如果双方无法继续交易，则可以解除合同，双方全部或部分免除法律责任。
二、情势变更
所谓情势变更，是指合同有效成立后，因不可归责于双方当事人的原因发生情势变更，致合同之基础动摇或丧失，若继续维持合同原有效力显失公平，允许变更合同内容或者解除合同。情势变更原则的意义，在于通过司法权力的介入，强行改变合同已经确定的条款或撤销合同，在合同双方当事人订约意志之外，重新分配交易双方在交易中应当获得的利益和风险，其追求的价值目标，是公平和公正。
我国《合同法》尚未规定情势变更，但是，最高法《关于适用《合同法》若干问题的解释（二）》第二十六条规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。
三、区别
不可抗力与情势变更的区别在于，不可抗力造成的后果是交易无法继续，而情势变更造成的后果或者是无法继续交易、或者及继续交易后显示公平、不能实现合同目的。
四、”深八条“的适用
就”深八条“的限购政策来说，实际应该一分为二的看，即分为购房资格与贷款额度两个问题。
就购房资格来说，部分购房者由于”深八条“的推出丧失了购房资格，导致无法继续履行合同，此类法律关系为”不可抗力“。发生此类情况的，购房者可以要求解除合同，售房者应该返还已经收取的定金、首付款、购房款等。
就贷款额度来说，部分购房者如果仍有购房资格，但是”深八条“要求增加首付款比例、减少了可以贷款的额度，此情况属于”情势变更“。发生此情况，如果购房者有证据证实其确实无力承担高比例的首付款，可以主张解除合同，要求售房者返还定金等款项。
因此，办理”深八条“引起的案件，应该一分为二的看待，这样才能正确的适用法律、解决纠纷。
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