在现实生活中，企业在投入房屋资产建设时因资金、土地等条件的限制，常选择参建或联建的方式进行，由此实现双方单位的优势互补。那么，合作建房中，当事人应当注意哪些法律风险？又应该如何防止这些法律风险的发生呢？
一、存在风险
1、联建相对方无法定资质。
按照《中华人民共和国城市房地产管理法》规定，设立房地产开发企业，应具备下列条件：有自己的名称和组织机构；有固定的经营场所；有符合国务院规定的注册资本；有足够的专业技术人员；法律、行政法规规定的其他条件。此外，1998年《城市房地产开发经营管理条例》规定，房地产开发企业还必须依法到工商行政管理部门办理企业法人登记，取得企业法人资格；然后到登记机关所在地的房地产开发主管部门备案，由其核发房地产开发资质证书；若房地产开发企业到资质等级证书发放地以外的地方从事房地产开发经营，必须先到本地房地产开发经营管理部门登记备案。
2、合作项目本身存在的风险。
在选择合作对象时，有土地使用权但缺乏资金或房地产开发经营资格的企业，首先应当核实对方是否具有相应的房屋建设资格条件；有资金或房地产开发经营资格但无土地使用权的单位，应确认对方是否合法持有用于项目建设的土地的使用权。此外，还要防止有些企业借合作建房进行欺诈。
3、非法开发。
《城市房地产开发经营管理条例》规定，违反该条例规定，未取得营业执照，擅自从事房地产开发经营的，由县级以上人民政府工商行政管理部门责令停止房地产开发经营活动，没收违法所得，可以并处违法所得5倍以下的罚款；未取得资质等级证书或者超越资质等级从事房地产开发经营的，由县级以上人民政府房地产开发主管部门责令限期改正，处5万元以上10万元以下的罚款；逾期不改正的，由工商行政管理部门吊销营业执照。
4、合同履行中存在的风险。这种风险主要体现在企业是否按照法律、法规的规定及时办理土地使用权证书的变更登记，办理与建设工程有关的许可证书和其他相关批准文件的变更手续。若否，则合同无效，不能发生预期的法律效力。
二、防止风险发生的方法
1、对合作对象仔细审查。应要求合作方提供经过年检合格的企业法人营业执照和房地产开发资质等级证书（最好复印一套存档备查）并仔细审查；亦可委托律师对对方进行资信和土地权属等调查，确认其合同主体资格。
2、对合作方土地开发资格认真核实。对对方持有的该建设项目用地的国有土地使用权证、国有土地使用批准文件或相应房地产开发经营资格的真实性、合法性进行认真核实。没有土地使用权的具体建设项目属于违法建设，国家有关部门将进行查处。
3、对双方权利义务在合同中规定明确。关于双方权利、义务及违约责任的约定条款必须明确、具体、详细，用词（包括标点符号）应准确而不发生歧义，口头协商一致的事项最好能够落实到具体的书面合同中。
4、对土地使用权和建设项目相关证书变更登记应办理及时。办理土地使用权变更登记手续后10日内，合作双方应持土地使用权转让合同，到项目所在地的区、县（自治县、市）建设行政主管部门备案，并办理项目开发人变更等有关手续，经批复后方可开始房地产联建。
5、采取有利的联建形式。房屋联建活动不宜采用成立公司型合作方式。
一言以蔽之，在合作建房过程中，要防止相对方对己方的权益侵害，维护自身合法利益。
编辑：深圳龙岗律师网法律顾问小组
