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龙岗法律顾问实务(九)如何用还有抵押的房产做财产保全担保?

2009年03月22日深圳龙岗律师网原创

在我们的律师执业实践中,客户(原告)经常要求对对方(被告)提起诉讼财产保全,即在起诉同时查封对方财产或者冻结银行账户等。而法院为了平衡双方的利益,就要求原告提供相应的财产做担保,即所谓的诉讼财产保全担保。

而实践中,我们最常使用房产做担保物,因为一方面房产的价值比较大,适应诉讼请求的数额,另一方面用房产进行担保也基本不影响房产的正常使用,第三方面,房产不能移动、不易灭失,法院就不担心其风险,因此房产成为最理想的担保物。但问题是,我们现在购买商品房时,经常是支付一部分首期款,余款通过将房产抵押给银行以银行贷款进行支付。这样,我们提供给法院担保的房产经常是已经抵押给银行的,也就是说,我们是仅仅将房产的一部分价值作为担保提供给法院。这里举个例子比较容易让人明白。

比如:张三购买了一套价值100万的房子,首付款支付了20万,其余80万通过银行贷款付清,5年后,80万的银行贷款还有40万没有还,而此时房子涨价到200万;那么,此时如果对张三的房子进行拍卖,该房子价值余额是“200万市场价-40万贷款”=160万,也就是说这160万就是张三这套房子在变现是的支付能力。此时张三起诉李四,要求李四偿还欠款140万,同时提出诉讼财产保全。这时张三就可以用他这个房子进行担保。

那么,办理什么材料才能让法院手里这个担保呢?深圳龙岗律师网认为,起码应该提供以下材料:

1、房地产权属资料(如房产证原件或加盖有法律效力印章的复印件、国土局出具的房地产登记信息等),这就可以证明房地产的权属以及有无抵押等情况;

2、房地产价值评估报告,有这个报告,就可以证实房地产的市场价格,需要提醒的是,一般需要2级以上资质的评估公司出具的报告才会得到大多数法院的承认,而如果是大宗担保则需要1级以上资质的评估公司进行评估;

3、贷款还款证明(如对账单、账户明细表等),这就可以证明贷款的余额。

深圳龙岗律师网认为,提供了上述资料,就可以让法院了解到房产的真正价值,有利于快速办理诉讼保全担保。

编辑:深圳龙岗律师网法律顾问小组

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